As-Built em São Paulo

O síndico precisava saber por onde passava a prumada antes de quebrar o forro. O projeto original, achado numa pasta, mostrava a tubulação de um lado. Estava do outro. Esse desencontro entre o desenho e a realidade é exatamente o que o as-built resolve: ele é o registro do que foi construído de fato, não do que se pretendia construir.

A BIMGO Engenharia executa levantamento e documentação de edificações existentes em todo o estado de São Paulo, sob responsabilidade técnica de engenheiro civil registrado no CREA-SP, com pós-graduação em BIM Manager.

Solicite o levantamento do seu imóvel construído

O que é o as-built

É o conjunto de plantas, cortes, detalhes e memoriais que representa a edificação como ela ficou depois de pronta — incluindo as alterações feitas durante a obra e as intervenções feitas depois dela. Traduzindo o termo: “como construído”.

Ele abrange arquitetura e, conforme o escopo, as instalações: onde passa a tubulação de água e de esgoto, por onde correm os eletrodutos, onde estão os quadros, os registros e as caixas de inspeção. Aquilo que está atrás do revestimento e que ninguém enxerga até precisar quebrar.

Por que quase toda obra termina diferente do projeto

Não é desleixo, na maioria das vezes. É a natureza da construção.

No canteiro aparece o imprevisto: o solo não é o esperado, o material especificado saiu de linha, a interferência entre disciplinas obriga a desviar um traçado, o cliente muda de ideia sobre um ambiente, uma alteração de última hora reposiciona uma porta. Cada uma dessas decisões é razoável isoladamente. O problema é que raramente alguém volta ao desenho para registrá-las.

Somem-se a isso as reformas posteriores — a parede que caiu, o banheiro que mudou de lugar, o ponto de ar-condicionado que apareceu — e, dez anos depois, o projeto arquivado descreve um imóvel que já não existe. O documento que deveria orientar passa a induzir ao erro, o que é pior do que não ter documento nenhum.

Para que serve o as-built na prática

• Manutenção — localizar tubulação, registro, prumada ou circuito sem abrir parede por tentativa
• Reforma — saber o que é estrutura e o que é divisória antes de decidir o que derrubar
• Regularização — representar a edificação como ela está, quando é preciso enquadrar o construído
• Venda ou locação — documentação técnica coerente com o imóvel reduz discussão na negociação e na vistoria
• Recebimento de obra — conferir o que a construtora entregou em relação ao que foi contratado
• Perícia e discussão contratual — registrar o executado quando há divergência entre as partes
• Gestão de patrimônio — empresas com várias unidades precisam de base confiável para planejar intervenção

Há um uso menos óbvio: obra em prédio ocupado. Sem saber o que existe, o orçamento vira estimativa e o cronograma vira aposta.

Peça o levantamento antes de iniciar a reforma

Como conduzimos o as-built

1. Reunião do que existe — projetos antigos, plantas de aprovação, memoriais e histórico de intervenções, quando houver
2. Levantamento em campo — medição dimensional dos ambientes, alturas, aberturas e elementos construtivos
3. Identificação das instalações visíveis e acessíveis, com registro dos pontos, quadros e prumadas
4. Registro fotográfico sistemático dos ambientes e das áreas técnicas
5. Confronto com o projeto original, para mapear onde e como o executado divergiu
6. Modelagem e desenho das peças finais

Os recursos de campo variam com o porte e a complexidade: medição a laser em ambientes internos, equipamento topográfico em áreas externas e implantação, e escaneamento tridimensional quando a geometria é irregular ou o volume de informação justifica.

O as-built entregue em BIM

Quando o levantamento vira modelo tridimensional, o resultado deixa de ser um pacote de plantas e passa a ser uma base de trabalho. Cada elemento carrega informação, as vistas se mantêm coerentes entre si e qualquer projeto futuro — reforma, retrofit, ampliação — começa de um ponto de partida confiável em vez de recomeçar do zero com trena na mão. Para quem administra patrimônio, essa é a diferença entre documentar uma vez e remedir a cada obra.

O que você recebe

• Plantas baixas de todos os pavimentos, com cotas e áreas reais medidas
• Cortes, fachadas e planta de cobertura
• Plantas de instalações levantadas, conforme o escopo contratado
• Quadro de áreas do existente
• Relatório com as divergências identificadas em relação ao projeto original, quando ele existir
• Registro fotográfico
• Arquivos editáveis e modelo BIM, quando o escopo o incluir
• ART do engenheiro responsável

O relatório de divergências costuma ser a parte mais útil: mostra, item a item, onde a obra tomou outro caminho.

Para quem

Atendemos condomínios e administradoras que precisam de base confiável para manutenção; proprietários que vão reformar, regularizar ou vender; empresas com unidades próprias ou alugadas que precisam documentar o patrimônio; construtoras que entregam a obra e precisam da documentação final; e advogados que precisam registrar o executado em discussão técnica.

Regiões atendidas

• São Paulo capital — grande número de edifícios antigos, muitos com projeto original perdido e décadas de reformas não registradas
• Grande São Paulo — ABC, Guarulhos, Osasco e região, com galpões e plantas industriais que mudaram de layout várias vezes
• Interior — Campinas, Sorocaba, Ribeirão Preto e cidades próximas, incluindo unidades corporativas com necessidade de padronizar documentação
• Litoral — Santos, Baixada e litoral norte, onde a ampliação sucessiva de imóveis de veraneio costuma deixar a documentação bem atrás da realidade

Perguntas frequentes

Não tenho o projeto original. Ainda dá para fazer?

Dá, e é a situação mais comum. Sem projeto original, todo o desenho nasce da medição em campo. O que se perde é a comparação: não há como apontar divergências em relação a um documento que não existe.

Precisa quebrar parede para mapear as instalações?

Como regra, não. O levantamento trabalha com o que é visível e acessível — pontos, quadros, shafts, forros removíveis e áreas técnicas. Havendo trecho crítico oculto, discutimos antes se vale investigar, e como.

Qual a diferença entre as-built e projeto de regularização?

Um alimenta o outro. O levantamento registra fielmente o que existe. A regularização usa esse registro para enquadrar a edificação nas exigências aplicáveis, o que pode envolver adequação. Registrar não é o mesmo que regularizar.

Serve para receber a obra da construtora?

Serve, e é um dos melhores momentos para fazê-lo. Com o levantamento independente em mãos, a conferência entre contratado e entregue deixa de depender exclusivamente da documentação fornecida por quem executou.

Vale a pena pedir em BIM?

O as-built em BIM vale quando o imóvel terá vida longa de intervenções — condomínio, planta industrial, rede de unidades. Para um levantamento pontual e sem desdobramento previsto, o pacote em plantas costuma atender. Avaliamos o caso antes de propor.

Fale com um engenheiro sobre o as-built do seu imóvel em São Paulo

Descreva o imóvel, a área aproximada, se existe projeto antigo e o motivo do levantamento — manutenção, reforma, regularização, venda ou recebimento de obra. A partir disso definimos o escopo, o nível de detalhe e o orçamento.

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