Perícia de Vícios Construtivos em São Paulo

O apartamento foi entregue há oito meses. O piso estufou na sala, a esquadria da suíte não veda e apareceu mancha no teto do banheiro. A construtora responde que é mau uso. A perícia de vícios construtivos existe para transformar essa discussão em documento: identificar o defeito, apontar se ele vem de execução, de projeto ou de material, e dizer o que precisa ser feito.

A BIMGO Engenharia elabora esse tipo de laudo em unidades autônomas, áreas comuns de condomínio, casas e obras de reforma, em todo o estado de São Paulo, com engenheiro civil registrado no CREA-SP.

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O que é a perícia de vícios construtivos

Vício construtivo é o defeito que compromete o desempenho, a segurança, a durabilidade ou a habitabilidade de uma edificação e decorre da forma como ela foi projetada, executada ou dos materiais empregados. Não é desgaste natural nem consequência de uso inadequado — e essa fronteira é justamente o que o exame técnico precisa estabelecer.

O trabalho responde a três perguntas, nessa ordem: o defeito existe e é técnico? Qual a sua origem? Qual o reparo adequado e o que ele envolve?

Sem essas respostas por escrito, a conversa com a construtora costuma travar. Com elas, muda de patamar — porque deixa de ser reclamação e passa a ser constatação técnica assinada.

Vício aparente e vício oculto: a distinção que decide o caso

Poucos temas geram tanta confusão quanto esse, e ele influencia diretamente o momento em que se pode reclamar.

• Vício aparente — perceptível na vistoria de entrega ou pelo simples exame do imóvel. Piso riscado, pintura falhada, porta empenada, rejunte irregular. Deveria ser apontado no recebimento das chaves.
• Vício oculto — não perceptível no recebimento, porque só se manifesta com o tempo ou o uso. Impermeabilização mal executada que aparece na primeira chuva forte, tubulação embutida com vazamento, fundação com recalque diferencial, argamassa de assentamento inadequada que solta o revestimento meses depois.

A consequência prática é relevante: o prazo para reclamar do vício oculto não corre do recebimento do imóvel, e sim do momento em que o defeito se torna perceptível. Por isso o registro técnico da data de manifestação é tão importante — e é uma das primeiras coisas que documentamos.

Sobre prazos de garantia: existem prazos previstos em lei e prazos de garantia informados pela própria construtora no manual do proprietário, e eles não coincidem. Não publicamos números aqui porque a análise é jurídica e depende do caso. O que a perícia de vícios construtivos faz é datar tecnicamente a manifestação do defeito, que é o dado de que o advogado precisa.

Perícia de vícios construtivos: três origens, três responsáveis possíveis

• Vício de projeto — a solução especificada não atendia à exigência. Detalhamento de impermeabilização inexistente, dimensionamento insuficiente, incompatibilidade entre disciplinas.
• Vício de execução — o projeto estava correto, mas a obra não seguiu. Traço fora de especificação, cura mal feita, falta de junta, aplicação sobre base inadequada.
• Vício de material — o insumo não tinha a característica esperada, ou não era o especificado.

Essa classificação não é preciosismo acadêmico. Ela define contra quem se discute, e é o que mais falta nos laudos superficiais que chegam até nós para segunda opinião.

Defeitos que examinamos com mais frequência

• Fissuras e trincas em alvenaria, laje e revestimento
• Infiltração em box, sacada, laje de cobertura, subsolo e fachada
• Descolamento de piso, azulejo e revestimento de fachada
• Impermeabilização falha em área molhada, jardineira e reservatório
• Esquadrias sem vedação, com infiltração ou desalinhadas
• Instalações hidráulicas e elétricas fora de especificação
• Desnível de piso, caimento invertido e acúmulo de água
• Recalque de fundação e desaprumo de estrutura
• Divergência entre o memorial descritivo e o que foi entregue

Como conduzimos a perícia de vícios construtivos

1. Leitura documental — contrato, memorial descritivo, projetos, manual do proprietário, termo de vistoria de entrega, protocolos de reclamação e respostas da construtora.
2. Vistoria técnica — inspeção do imóvel com registro fotográfico datado, medições, verificação de prumo, nível, caimento e vedação.
3. Ensaios quando o caso exige — teste de estanqueidade, percussão para detectar descolamento, termografia e umidimetria.
4. Confronto com o especificado — o que foi entregue contra o que o memorial e o projeto prometiam.
5. Diagnóstico da origem — projeto, execução, material ou uso, com o raciocínio técnico demonstrado.
6. Solução e orçamento de reparo — descrição do serviço corretivo necessário e sua estimativa.
7. Emissão com ART — laudo assinado por engenheiro civil, registrado no CREA-SP.

Peça a análise técnica antes de notificar a construtora

Para quem trabalhamos

A perícia de vícios construtivos é procurada por compradores de imóvel novo que receberam a unidade com defeito e não conseguem avançar no atendimento. Condomínios recém-entregues com problema em área comum, fachada ou garagem. Advogados que precisam instruir ação contra construtora ou incorporadora. E também construtoras que querem apurar tecnicamente uma reclamação antes de assumi-la ou contestá-la — o exame não tem lado, tem método.

Regiões atendidas

• São Paulo capital — maior volume de entregas verticais recentes e de discussões sobre fachada e área comum
• Grande São Paulo — ABC, Guarulhos, Osasco e municípios da região metropolitana
• Interior — Campinas, Sorocaba, Ribeirão Preto e cidades próximas
• Litoral — Santos, Baixada Santista e litoral norte, onde maresia e umidade aceleram a manifestação de falhas de execução

Perguntas frequentes

Ainda estou no prazo para reclamar do defeito?

A resposta é jurídica e depende de o vício ser aparente ou oculto e de quando ele se tornou perceptível. O que fazemos é a parte técnica: caracterizar o defeito, datar a manifestação e apontar a origem. Com esse documento, o advogado avalia o prazo com segurança.

A construtora diz que foi mau uso. Como se prova o contrário?

Pelo padrão do defeito. Falha de execução tem assinatura própria: distribuição, geometria e localização coerentes com o processo construtivo, e não com o comportamento do morador. Fissura de retração, descolamento por base contaminada e caimento invertido não se produzem por uso.

Preciso da perícia de vícios construtivos antes de acionar a construtora?

Não é obrigatório, mas muda o resultado. Reclamação sem documento técnico é tratada como opinião. Notificação acompanhada de laudo com ART costuma receber outra resposta.

Vocês fazem o orçamento do reparo também?

Sim. O laudo inclui a descrição do serviço corretivo e a estimativa de custo, item que costuma ser exigido tanto na negociação quanto no processo.

Serve para área comum de condomínio?

Serve, e é uma demanda frequente. Fachada, cobertura, garagem, reservatório e instalações comuns entram no mesmo tipo de análise, com o síndico como contratante.

Contrate a perícia de vícios construtivos do seu imóvel em São Paulo

Se o defeito apareceu e a construtora não resolve, o caminho começa por documentar tecnicamente o que existe — antes que o problema evolua e antes que a discussão sobre prazo comece. Descreva o que está acontecendo no imóvel que avaliamos o escopo do exame.

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