Perícia de Infiltração em São Paulo

A mancha aparece no teto do 402. O morador do 502 garante que não é dele. O síndico diz que a área é privativa. Passam-se meses, o problema cresce e ninguém conserta nada, porque ninguém sabe de onde vem a água. A perícia de infiltração serve exatamente para isso: determinar a origem, tecnicamente e por escrito, para que a responsabilidade pelo reparo deixe de ser negociada no palpite.

A BIMGO Engenharia investiga infiltrações em apartamentos, áreas comuns de condomínio, casas, coberturas, subsolos e fachadas, em todo o estado de São Paulo, com engenheiro civil registrado no CREA-SP.

Solicite a investigação da origem da sua infiltração

Perícia de infiltração: achar a origem é o serviço inteiro

Umidade não aparece onde nasce. Ela percorre a estrutura, atravessa juntas, corre por dentro de contrapiso e se manifesta metros adiante do ponto de entrada. Por isso a mancha visível quase nunca coincide com a fonte — e por isso tanto reparo é refeito duas e três vezes sem resolver.

O trabalho técnico responde a uma pergunta só, mas responde bem: de onde vem a água? Vazamento de tubulação pressurizada, ruptura de esgoto, falha de impermeabilização, água de chuva por fachada ou esquadria, umidade ascendente do solo, condensação. Cada uma dessas origens tem um responsável diferente e um reparo diferente.

Uma consequência que costuma surpreender: em boa parte dos casos entre unidades, o vizinho de cima acusado não é a origem. A água vem de prumada comum, de laje de cobertura ou de fachada — e a discussão entre os dois moradores estava, desde o início, no endereço errado.

Na perícia de infiltração, quem paga depende da origem

É esse o ponto que trava a conversa em condomínio, e ele é técnico antes de ser jurídico.

• Origem em área comum — prumada coletiva, laje de cobertura, fachada, caixa d’água, subsolo. A responsabilidade tende a ser do condomínio.
• Origem em área privativa — impermeabilização do box, ramal interno da unidade, rejunte, ralo. A responsabilidade tende a recair sobre o proprietário da unidade de origem.
• Origem em vício de construção — impermeabilização mal executada na obra, detalhe de projeto ausente. A discussão pode alcançar a construtora.

A regra concreta de rateio depende da convenção do condomínio e da legislação aplicável — essa parte é do advogado. O que entregamos é o dado sem o qual ninguém consegue decidir: onde exatamente a água entra.

Situações que a perícia de infiltração investiga

• Mancha, bolor e descascamento em teto de unidade inferior
• Infiltração em box, área de serviço, sacada e jardineira
• Laje de cobertura e terraço sem estanqueidade
• Fachada com penetração de chuva, trinca ou rejunte falho
• Esquadria sem vedação, com entrada de água em janela e caixilho
• Subsolo e garagem com umidade de lençol freático
• Reservatório, casa de bombas e prumada com vazamento
• Umidade ascendente em parede térrea e muro de arrimo

Métodos usados na perícia de infiltração

Investigar não é olhar a mancha e opinar. Quebrar parede às cegas é o pior caminho: destrói acabamento, custa caro e erra o alvo com frequência. Trabalhamos primeiro com técnicas que não danificam o imóvel.

• Inspeção visual dirigida — leitura do padrão da umidade, da geometria da mancha, da altura e do comportamento sazonal
• Umidimetria — medição do teor de umidade para mapear o gradiente e apontar a direção da fonte
• Termografia por infravermelho — identificação de diferença térmica associada a umidade oculta, sem abrir superfície
• Teste de estanqueidade — lâmina d’água em área impermeabilizada, com observação controlada
• Ensaio em esquadria e fachada — simulação de chuva dirigida para reproduzir a entrada
• Pesquisa de vazamento — métodos acústicos e de traçador para prumadas e ramais embutidos
• Análise documental — projetos hidráulicos, memorial de impermeabilização e histórico de reparos

A escolha do método vem do diagnóstico preliminar, não do catálogo. Aplicar tudo em todo caso encarece sem melhorar o resultado.

Peça o diagnóstico técnico antes de quebrar qualquer parede

O que o laudo entrega

• Identificação do local, das unidades envolvidas e da data da inspeção
• Descrição do quadro observado, com registro fotográfico numerado
• Resultado dos ensaios e medições realizados
• Conclusão sobre a origem, com a demonstração do raciocínio que levou até ela
• Solução técnica de reparo e estimativa de custo
• ART registrada no CREA-SP

Para quem trabalhamos

A perícia de infiltração é contratada por síndicos e administradoras que precisam levar à assembleia uma posição técnica, e não uma versão. Por condôminos acusados de causar dano na unidade de baixo. Por proprietários que sofreram o dano e não conseguem que o responsável assuma. E por advogados que instruem ação entre unidades, contra condomínio ou contra construtora.

Regiões atendidas

• São Paulo capital — maior concentração de edifícios verticais, onde o conflito entre unidades e condomínio é mais frequente
• Grande São Paulo — ABC, Guarulhos, Osasco e municípios da região metropolitana
• Interior — Campinas, Sorocaba, Ribeirão Preto e cidades próximas
• Litoral — Santos, Baixada Santista e litoral norte, onde maresia, chuva dirigida e lençol alto agravam o quadro

Perguntas frequentes

Precisa quebrar a parede para descobrir a origem?

Na maioria dos casos, não. Começamos por métodos que não danificam o acabamento. Quando a abertura é inevitável, ela é feita em ponto definido pelo diagnóstico, e não por tentativa — o que reduz muito o estrago e o custo do reparo.

O morador de cima se recusa a deixar entrar. E agora?

Registramos formalmente a solicitação e a recusa e seguimos com o que é possível investigar a partir das áreas acessíveis. Muitas vezes a origem sequer está na unidade superior. Quando o acesso é indispensável, o laudo aponta isso de forma expressa, o que costuma destravar a situação.

A perícia de infiltração diz quem tem que pagar?

Ela determina a origem técnica e indica se o elemento é de área comum, privativa ou construtivo. A atribuição jurídica do custo decorre daí, mas quem a faz é o advogado ou a convenção do condomínio. Sem a origem, porém, nenhuma dessas decisões se sustenta.

Já fizeram três reparos e a infiltração voltou. Vale investigar de novo?

Vale, e é o cenário mais comum entre os casos que recebemos. Reparo que volta é sinal de que se tratou o sintoma, não a fonte. A investigação parte justamente do histórico do que já foi tentado e falhou.

Serve para infiltração em subsolo e garagem?

Serve. Umidade de lençol freático, percolação por muro de arrimo e falha em impermeabilização de cortina exigem abordagem diferente da de área molhada, mas entram no mesmo tipo de investigação.

Contrate a perícia de infiltração do seu imóvel em São Paulo

Se a umidade voltou depois do reparo, se a discussão entre unidades está parada ou se a assembleia precisa de uma posição técnica para deliberar, o começo é determinar a origem. Descreva onde a mancha aparece e o que já foi tentado que avaliamos o método adequado.

Fale com o engenheiro sobre a infiltração do seu imóvel